九江楼市上半年一路跑火,下半年将何去何从?

  • 时间:2017-10-10 16:48 编辑:范姜荣 来源: 阅读:16360
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摘要:楼市的涨与跌,如同跷跷板的两端。被诸多经济因素控制,利好与利空相互权衡博弈,房价也就在此消彼长中来回波动。这一边,限购令、信贷措施、房产税等政策还来不及倾斜;那一边,“城镇化”、刚性需求等砝码又将平衡拉回。忙坏了看热闹的,也急坏了身处其中的。

楼市的涨与跌,如同跷跷板的两端。被诸多经济因素控制,利好与利空相互权衡博弈,房价也就在此消彼长中来回波动。这一边,限购令、信贷措施、房产税等政策还来不及倾斜;那一边,“城镇化”、刚性需求等砝码又将平衡拉回。忙坏了看热闹的,也急坏了身处其中的。

九江的楼市,同样在风雨飘摇中走过了2012。如果要用一个词来形容2012年楼市,“忐忑”也许最适合不过。这一年,楼市高压政策依旧实施,虽然也有不少城市出现微调,但主基调还是呈现从严态势。政府、专家对楼市走势议论纷纷,有的说房价还会降,有的说,房价已经见底了且即将反弹。总之,想要买房的人心里很忐忑。

等不及的刚需一族

“越涨越买,越跌越看。”2011年结婚前夕,小戴一家人正被当时热议的房地产调控政策所吸引,由刚需族变为观望族。禁不住扑面而来的信息,在与女方商量后决定,暂时将男方父母的一套闲置住房作为婚房,等房地产行情稳定后,再酌情考虑置业。

婚后,小两口抑制不住添置新房的冲动,跑遍了城区各大销售楼盘,在来回比对反复权衡后,他们将目标锁定在城南的一套三居室的多层电梯房上。这期间,双方家长的建议不断。毕竟买房对于一个平常家庭来说,是一项庞大的支出。年轻的夫妻需要双方家长“强而有力”的经济支持。说白了,就是自己基本没钱,要从双方父母的腰包里陶。

“2012年,六月前不买房啊,可能还会跌。”、“有的楼盘又涨价了,不买到时又后悔。”……各种声音加剧了他们购房质疑,最终好不容易下定决心将看中的房子买下。一开始他们想采取按揭的方式购买,但是,男方小戴在银行有一笔贷款,女方的名下也有一处房产在还贷中,几个因素加在一起,原本总价70几万的房子,除去60%的首付后,每月还要偿还5000多元房贷。

双方父母不愿孩子过早的承担较重压力,几番东拼西凑后,将房款一次性付清。而小戴也终于成为2012年,九江一万个购房者中的一员。

年售万套两极分化

据最新数据显示,2012年1月-12月九江商品房(含商铺)共成交13010套,成交面积129万平方米,成交金额69亿元,成交均价5378元。其中,柴桑春天、中体奥林匹克花园及满庭春MOMA分别成为了2012年九江商品房年度销量冠亚季军,分别成交861、718、695套。同时,跻身进入前十的还有远洲九悦廷(610套)、中体奥城国际(604套)、阳光国际(520套)、九江现代综合大市场(467套)、中辉世纪城(427套)、汇金大润发商业广场(395套)、时代天城(352套)。

从2012年房地产成交数据中可以发现,其每年的去化量都具有一定的规律性,基本维持在一年一万套左右,除非今后国家队房地产业和经济做出重大调整,否则这个数字不会有太大变化。

同时,yabo2019体育客户端楼盘销售,呈现出了两极分化趋势。九江开元发展实业有限公司总经理殷志明表示“有近一半的成交量是由大概10个楼盘贡献的,而剩下的一半成交量产生于其它30多个楼盘,开发企业的两极分化已经非常严重。”

2012回暖2013稳定

单从成交量来折射楼市行情,九江低迷期时楼市的成交量约为80万平方米,繁荣期时则达到120万平方米,而九江2012年的成交量是120万平方米,可以在一定程度上反映楼市的回暖。

九江信华房地产开发集团有限公司总经理陈和平介绍,“城镇化”为房地产市场的发展提供了有利因素。城镇化不是单纯的把城市框架扩大,再把农村人口迁移到城市这样一个简单的过程。当然,在这一过程中,开发商会获得很多机会。房地产开发商作为城市建设的主体成员之一,是城镇化进程的重要力量。它既要与当地经济社会发展相协调,又要与相关产业发展相协调,为相关产业发展提供居住场所和生产经营场所,真正解决安居乐业问题。

九江摩码置业有限公司总经理茹万晔也表示,2012年受大势影响,九江楼市在年初陷入冰冻期,5月起进入上升通道,呈平稳发展状态。

对于2013年的九江楼市走向,各房地产开发商都显得信心十足,“稳定”是他们的共同看法。

观点一,2013年九江将进入大盘时代。同时,品质大盘将在市场上占据绝对主导地位。从2012年的销售情况中看出,yabo2019体育客户端民对于品质高的项目是认可的且具有购买力的。

观点二,刚性需求和九江房价在全国还处于中下游水准的现实,注定了九江房价还有一定的空间,离市房管局承诺的环比控制在10%的升幅远没达到,当下一批出生在70年代,有经济实力的改善型买家纷纷入市,依托这部分人群,市场上会开始出现一大批改善型的产品。

另一组数据支撑着他们的观点。

yabo2019体育客户端2012年,城镇居民人均可支配收入20240元,农民人均纯收入7790元,分别增长13%、15%;居民消费价格总指数103%。而2013年,居民消费价格涨幅将控制在3.5%左右;城镇居民人均可支配收入和农民纯收入分别增长12%、13%。

同时,2012年,yabo2019体育客户端新开工保障型住房8.5万套,新竣工9.1万套,为1.6万户发放租赁补贴。而2013年计划建设保障性住房10万套以上,改造各类棚户区3.7万套以上,新建公租房6.3万套以上,其中中心城区新建4万套。

可以看出,两组数据基本保持稳中有升,也为2013年九江楼市的走向打下了稳定的基调。对此,九江天成房地产开发有限公司总经理程七星认为,随着宏观经济的复苏,2013年商品房销售额将继续回升,商品房销售面积也将延续2012年的增长势头,增速略有放大。

开发商压力大消费者理性强

开发商们的压力首先来源于政策的调控。2012年,国家继续加大了对房地产行业的调控力度,去年1月26日,国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,由此而引发的楼市现象均与政策有关。此外,2012年国务院派出8个督查组,分赴全国16个省市对房地产调控政策的落实情况和效果进行专项督查。事实证明,房地产调控效果是值得肯定的,全国房价的上涨势头得到了初步的遏制。

其次,九江的房地产市场已经进入了外来地产大鳄称雄的时代,市场竞争异常激烈。经历了近3年严厉的房产调控,房地产市场发展更为健康,不再是暴力的行业,也不再是谁都能赚钱的行业,很多专家认为,这轮调控后,房企将重新洗牌,今后会是品牌房企的天下。

最后,库存量所带来的压力依然存在。自2012年初以来,全国商品房待售面积一直维持在高位,九江也不例外。相关数据显示,截止2012年12月8日,九江城区商品房可售房源达到9000多套,而根据2011年12月至2012年的销售量计算,九江一年的销售量约为一万套,按照这个去化速度,单单现有的库存量就足够九江消化一年。虽然库存量的增加会带给开发商较大的销售压力,但强大的供应量能保证未来一段时间内九江房价的稳定,同时也能为购房者提供更多选择。

与开发商倍感压力的情况不同,九江的购房者却呈现出来日趋理性的购房理念。

现在的购房者中,有相当一部分是经历过2008年到2011年的楼市调控,对于楼市的发展预期及政策出台,舆论导向等都有着自己的理解和判断,他们在购房时会相当理性。同时,在商品房日渐丰态的今天,购房者对商品房的考量越来越多,可选择性也越来越多,因此,购房者在出手前会慎重考量。

八里湖板块与城南板块

八里湖板块和城南板块是九江楼市目前两个最主要的战场。与城南板块天生具备的区位优势不同,八里湖板块是近年yabo2019体育客户端重点打造的一片新区。该片区不仅享有城市发展重心西移所带来的利好,同时有山有水的自然资源也为该板块打造高端住宅项目奠定了良好的基础。2012年随着该板块新盘的相继推出,猛增的入市量也使该板块的均价相对稳定。2013年将吸引更多置业者的目光。

几大楼盘的相继入市,2012年城南板块迅速成为九江楼市的热门关注区域,并在销售量上多次超越浔阳区、开发区板块。城南板块最大的优势就是紧邻主城区,交通便利,且随着yabo2019体育客户端政府对城南板块开发力度的不断加大,不久后这里讲建立大型超市、学校等基础配套设施,届时这一区域的生活和出行将会变得更加便利。同时,该区域的楼盘无论是在产品特色还是在项目品质上都具有标杆作用。


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